Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων

Σε ελκυστικά επίπεδα διαμορφώνονται τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, παρά τις συνθήκες πιστωτικής στενότητας που διαμορφώνονται στη χώρα μας εδώ και μήνες, ως αποτέλεσμα του αποκλεισμού των ελληνικών τραπεζών από τις διεθνείς αγορές. Το γεγονός αυτό δίνει τη δυνατότητα σε όσους αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο να βελτιώσουν τους όρους εξόφλησής τους, αλλά και σε εκείνους που πληρούν τις προϋποθέσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων να λάβουν ευνοϊκή χρηματοδότηση για την υλοποίηση των επενδυτικών σχεδίων τους.

Η αγορά πάντως χειροτερεύει από μήνα σε μήνα, ύστερα από πολλά χρόνια υψηλών ρυθμών ανάπτυξης. Από τη μία πλευρά, οι τράπεζες έχουν αυστηροποιήσει σε μεγάλο βαθμό τις διαδικασίες αξιολόγησης και ελέγχου των υποψηφίων δανειοληπτών και, από την άλλη, η ζήτηση από νοικοκυριά με ικανοποιητική πιστοληπτική ικανότητα παραμένει «παγωμένη». Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η ετήσια άνοδος των υπολοίπων στη στεγαστική πίστη υποχώρησε τον περασμένο Αύγουστο στο 1,6%, που αποτελεί ιστορικό χαμηλό στην εποχή του ευρώ.

Η κάμψη
Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος της κάμψης σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια σημειώνεται ότι το 2009 έκλεισε με ρυθμούς 3,7%, το 2008 με 11,5% και το 2007 με 22%. Μέσα στους πρώτους οκτώ μήνες της εφετινής χρονιάς οι νέες εκταμιεύσεις διαμορφώθηκαν στα 4,61 δισ. ευρώ καταγράφοντας σε ετήσια βάση οριακή μεταβολή, με την πλειονότητά τους να κατευθύνεται είτε σε «πράσινες» ενέργειες ή σε εξόφληση οφειλών του παρελθόντος.

Παράλληλα οι τράπεζες έχουν επιδοθεί σε έναν αγώνα νοικοκυρέματος του χαρτοφυλακίου τους καθώς οι επισφάλειες αυξήθηκαν σε σημαντικό βαθμό. Ετσι προχωρούν σε ρυθμίσεις των δανείων που παρου σιάζουν καθυστερήσεις με στόχο τη μείωση των μηνιαίων δόσεων σε επίπεδα που επιτρέπουν την ομαλή αποπληρωμή τους.

Στο πλαίσιο αυτό διευκολύνουν τους πελάτες τους παρέχοντάς τους περίοδο χάριτος πληρωμής μόνο τόκων ή μηδενικής πληρωμής, ενώ εναλλακτικά αυξάνουν τη διάρκεια εξόφλησης με στόχο τον περιορισμό των μηνιαίων καταβολών. Στόχος αποτελεί η στήριξη της πελατείας τους στην τρέχουσα δύσκολη συγκυρία και η συγκράτηση των «κόκκινων» δανείων, τα οποία στη στεγαστική πίστη εκτιμώνται πλέον περί το 10%.

Από την άλλη πλευρά, τα νέα δάνεια έχουν προσαρμοστεί σε μεγάλο βαθμό στην κρίση και στη μεταβλητότητα που μπορεί να παρουσιάσουν τα οικογενειακά εισοδήματα. Ετσι παρέχονται παράλληλα με τη χρηματοδότηση ασφαλιστικά προγράμματα που εξασφαλίζουν τον δανειολήπτη σε περίπτωση που χάσει για ένα διάστημα τη δουλειά του. Δηλαδή, η ασφαλιστική εταιρεία μπορεί, π.χ., να πληρώνει τις μηνιαίες δόσεις για διάστημα ως και 12 μηνών ώσπου το νοικοκυριό να ξαναποκτήσει εισόδημα.

Οι ευελιξίες
Επιπλέον, μπορεί να προσφέρονται ευελιξίες που υπήρχαν και παλαιότερα, όπως η δυνατότητα μείωσης της μηνιαίας δόσης για κάποιο διάστημα ή παράλειψης κάποιων δόσεων μέσα στον χρόνο. Βέβαια, για να δοθεί τελικά μια πίστωση, ο αιτούμενος για δανεικά περνά από «κόσκινο». Οι τράπεζες εξετάζουν ακόμη και τις προοπτικές του κλάδου στον οποίο εργάζεται ή δραστηριοποιείται προκειμένου να εκτιμήσουν τους κινδύνους που αντιμετωπίζει λόγω της κρίσης. Καλύτεροι πελάτες θεωρούνται οι δημόσιοι υπάλληλοι, παρά τις περικοπές στις αποδοχές τους, καθώς δεν κινδυνεύουν να απολυθούν, ενώ σε δυσμενέστερη θέση βρίσκονται οι νέοι ελεύθεροι επαγγελματίες, το μέλλον των οποίων δεν μπορεί εύκολα να προβλεφθεί.

Τι συμφέρει: κυμαινόμενο, σταθερό ή σε άλλο νόμισμα
Oπως επισημαίνουν τραπεζικοί, η τρέχουσα συγκυρία θεωρείται κατάλληλη για όσους θέλουν να λάβουν χρηματοδότηση ή να πετύχουν βελτίωση των όρων εξόφλησης του στεγαστικού τους δανείου, υπό την προϋπόθεση ότι θα περάσουν τα δύσκολα τεστ πιστοληπτικής αξιολόγησης. Παρακάτω παρουσιάζονται οι εναλλακτικές επιλογές και για τις δύο περιπτώσεις.

1 Κυμαινόμενοεπιτόκιο: Τα προγράμματα με κυμαινόμενο επιτόκιο είναι συνδεδεμένα με κάποιο από τα διατραπεζικά επιτόκια Εuribor, τα οποία αλλάζουν καθημερινά στις διεθνείς χρηματαγορές. Ετσι, η δόση τους είναι μεταβαλλόμενη, ανάλογα με την κίνηση των ευρωπαϊκών επιτοκίων. Το πλεονέκτημά τους είναι ότι σήμερα βρίσκονται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα από τα σταθερά λόγω της ραγδαίας αποκλιμάκωσης των επιτοκίων στην ευρωζώνη, ως αποτέλεσμα της χαλάρωσης της νομισματικής πολιτικής από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ). Βέβαια, τα συγκεκριμένα επιτόκια έχουν πιάσει «πάτο» και, αν αλλάξουν οι συνθήκες στην ευρωπαϊκή οικονομία, είναι σίγουρο ότι θα κινηθούν ανοδικά. Σήμερα κινούνται γύρω στο 3,5%-4%. Εξάλλου, τα προγράμματα της κατηγορίας παρουσιάζουν το πλεονέκτημα ότι ο δανειολήπτης μπορεί να αποπληρώσει μέρος ή το σύνολο της οφειλής του χωρίς ποινή πρόωρης εξόφλησης.

2 Σταθερό επιτόκιο: Τα προγράμματα αυτά ταιριάζουν περισσότερο σε δανειολήπτες με σταθερά εισοδήματα (π.χ., μισθωτός) διότι διασφαλίζουν σταθερές δόσεις ανεξαρτήτως της πολιτικής της ΕΚΤ και των εξελίξεων στις διεθνείς χρηματαγορές και στην οικονομία της ευρωζώνης. Καθιστούν ευκολότερη την κατάρτιση του οικογενειακού προϋπολογισμού για πολλά χρόνια χωρίς να υπάρξουν δυσάρεστες εκπλήξεις. Μάλιστα σήμερα βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα καθώς κινούνται λίγο πάνω από το 4%. Το γεγονός αυτό επιτρέπει στους δανειολήπτες να «κλειδώσουν» για μια τριετία ή για μια πενταετία μια πολύ χαμηλή μηνιαία δόση. Ωστόσο αξίζει να σημειωθεί ότι τα δάνεια αυτά έχουν το μειονέκτημα πως σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης μέρους ή του συνόλου του δανείου οι τράπεζες επιβάλλουν ποινή.

3 Προγράμματα ανωτάτου επιτοκίου: Πρόκειται για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου τα οποία εξασφαλίζουν μια «οροφή» στο κόστος δανεισμού. Αυτό σημαίνει ότι σε καμία περίπτωση το επιτόκιο δεν θα ξεπεράσει ένα προκαθορισμένο όριο. Με αυτόν τον τρόπο ο δανειολήπτης γνωρίζει εκ των προτέρων ποια είναι η μέγιστη μηνιαία δόση που θα κληθεί να καταβάλει σε περίπτωση μεγάλης ανόδου των επιτοκίων. Από την άλλη, έχει το πλεονέκτημα ότι θα επωφεληθεί, από τη στιγμή που πρόκειται για κυμαινόμενο επιτόκιο, αν υπάρξει μείωσή του. Τα προγράμματα της κατηγορίας καθίστανται ιδιαίτερα επίκαιρα σήμερα καθώς εξασφαλίζουν από τη μία πλευρά χαμηλή μηνιαία δόση λόγω της πτώσης των επιτοκίων Εuribor.

4 Δάνεια σε ελβετικό φράγκο: Για να αποφασίσει κάποιος αν τον συμφέρει να έχει δανεισμό σε ελβετικό φράγκο θα πρέπει να κατανοήσει τα χαρακτηριστικά των συγκεκριμένων προγραμμάτων. Εχουν μεν το πλεονέκτημα των χαμηλότερων επιτοκίων σε σχέση με τα αντίστοιχα του ευρώ, ωστόσο ενέχουν συναλλαγματικό κίνδυνο, ο οποίος είναι ικανός να εκτροχιάσει τον προϋπολογισμό ενός μέσου νοικοκυριού. Ειδικά όταν πρόκειται για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου ο κίνδυνος είναι διπλός και προέρχεται τόσο από την άνοδο του κόστους δανεισμού όσο και από την πορεία της ισοτιμίας ευρώ- ελβετικού φράγκου. Τα παραπάνω μεταφράζονται, πρώτον, σε αύξηση της μηνιαίας δόσης και, δεύτερον, σε αύξηση του ανεξόφλητου κεφαλαίου αποτιμημένου σε ευρώ. Δηλαδή, αν κάποιος χρωστά στην τράπεζα 100.000 ευρώ και το ευρώ υποτιμηθεί κατά 10% σε σχέση με το φράγκο, η οφειλή του αυτομάτως αυξάνεται στα 110.000 ευρώ. Βέβαια, αξίζει να σημειωθεί ότι το ευρώ έχει υποχωρήσει σε ιστορικά χαμηλά έναντι του ελβετικού νομίσματος σήμερα, γεγονός που αυξάνει τις πιθανότητες μιας ανοδικής κίνησής του. Σε κάθε περίπτωση, ο δανειολήπτης θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψη του τους κινδύνους που αντιμετωπίζει.

Ενα νοικοκυριό που αποπληρώνει ήδη στεγαστικό δάνειο σε φράγκο έχει τις εξής επιλογές:

* Να μην πράξει απολύτως τίποτα, εφόσον εκτιμά ότι το ευρώ θα ανατιμηθεί περαιτέρω έναντι του φράγκου.

* Να αλλάξει το είδος του επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό, με την προϋπόθεση ότι προσδοκά σε ανατίμηση του ευρώ έναντι του φράγκου ή διατήρησή του στα τρέχοντα επίπεδα, ώστε να μην υπάρξει νέα αύξηση του ανεξόφλητου κεφαλαίου σε ευρώ.

* Να μεταφέρει το δάνειό του σε πρόγραμμα με ευρώ ώστε να μην έχει συναλλαγματικό κίνδυνο. Από εκεί και πέρα θα πρέπει να επιλέξει αν θέλει να αναλάβει επιτοκιακό κίνδυνο ή όχι.
Το Βήμα