Πέφτουν ενοίκια - τιμές πώλησης στα ακίνητα

Σημαντικά προβλήματα έχει προκαλέσει στον κλάδο ακίνητης περιουσίας η οικονομική κρίση. Η μειωμένη ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα, η αύξηση αδιάθετων χώρων, η πτώση συναλλαγών οικιστικών ακινήτων, οι μειώσεις μισθωμάτων, οι επαναδιαπραγματεύσεις συμβολαίων και οι ματαιώσεις επενδυτικών σχεδίων είναι μόνο μερικές από τις άμεσες επιπτώσεις της ύφεσης στον συγκεκριμένο κλάδο, ο οποίος περιλαμβάνει τα επαγγελματικά ακίνητα (εμπορικά κέντρα, καταστήματα, γραφεία, βιομηχανικοί και αποθηκευτικοί χώροι) και την κύρια κατοικία (κύρια και παραθεριστική).

Σύμφωνα με μελέτη της Ηellastat, oι εταιρείες που ασχολούνται με την ανάπτυξη και τη διαχείριση ακινήτων είναι πολυάριθμες, με τις μεγαλύτερες από αυτές να δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη έργων μεγάλης κλίμακας, ενώ οι μικρότερες (που αποτελούν και την πλειονότητα) επικεντρώνονται στην ανέγερση κατοικιών. Τον κλάδο συμπληρώνουν επενδυτικές επιχειρήσεις (ΑΕΕΑΠ) και εταιρείες που παρέχουν υπηρεσίες, όπως συμβουλευτικές, εκτιμητικές, μεσιτικές κτλ.

Στην κατηγορία των εμπορικών κέντρων, η χαμηλή αναλογία τετραγωνικών μέτρων ανά κάτοικο συγκριτικά με την υπόλοιπη Ευρώπη (58 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους έναντι 225 τ.μ.) συνέβαλε στην υλοποίηση αρκετών αναπτύξεων κατά τα τελευταία έτη, όμως η οικονομική κρίση που αντιμετωπίζει η χώρα, αλλά και προβλήματα αδειοδοτήσεων έχουν προκαλέσει αναβολή ή ακύρωση σχεδίων που είχαν ανακοινωθεί.

Η πτώση των τιμών ενοικίασης των καταστημάτων εκτιμάται σε 10% κατά μέσον όρο το 2009, ενώ το ποσοστό των αδιάθετων χώρων στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκε από 15,1% το πρώτο εξάμηνο του 2008 σε 16,8% το δεύτερο εξάμηνο του 2009. Η αγορά έχει πληγεί σημαντικά από την κάμψη του λιανεμπορίου εξαιτίας της οικονομικής ύφεσης και του περιορισμού του διαθέσιμου εισοδήματος των καταναλωτών.

Η πτώση των μισθωμάτων των γραφείων grade Β και C την περίοδο ΄09/΄08 ήταν εντονότερη (10%-20%) από την αντίστοιχη των χώρων υψηλής ποιότητας, καθώς στη δεύτερη περίπτωση η προσφορά είναι περιορισμένη. Επίσης ο δείκτης διαθεσιμότητας αυξήθηκε κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες σε 12% το 2009.

Η μείωση των μισθωμάτων στους βιομηχανικούς και αποθηκευτικούς χώρους είναι εκ των πραγμάτων μικρότερη συγκριτικά με τις άλλες αγορές επαγγελματικών ακινήτων, εξαιτίας της περιορισμένης προσφοράς (ειδικά χώρων υψηλής ποιότητας) και των δυσκολιών μετεγκατάστασης. Οι αποδόσεις στην αγορά εκτιμήθηκαν σε 8,5%-9% για το 2009.

Η αγορά της κατοικίας πλήττεται την τελευταία διετία, τέλος, εξαιτίας της χαμηλής ζήτησης (π.χ. έλλειψης ρευστότητας, κάμψη χορήγησης στεγαστικών δανείων) και της υπερπροσφοράς (απόθεμα περίπου 200.000

κατοικιών). Συνεπώς η οικοδομική δραστηριότητα βαίνει φθίνουσα (-34% την περίοδο ΄09/΄07), οι αγοραπωλησίες περιορίζονται (-43% την περίοδο ΄09/΄07) και οι τιμές πώλησης μειώνονται αλλά με περιορισμένη ένταση. Σύμφωνα με στελέχη του κλάδου με τα οποία συνεργάστηκε η Ηellastat για την εκπόνηση της μελέτης, υφίστανται ουσιώδη προβλήματα και δυσλειτουργίες που συνδέονται με το ανεπαρκές και ασαφές χωροταξικό σχέδιο και τις γραφειοκρατικές συνθήκες που προκύπτουν κυρίως σε επίπεδο αδειοδοτήσεων, με συνέπεια να αποθαρρύνονται και να ματαιώνονται επενδύσεις σε νέες αναπτύξεις.

Στη μελέτη της Ηellastat προκύπτει ότι οι προοπτικές του κλάδου δεν είναι ευνοϊκές διότι οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες ασκούν υψηλή πίεση τόσο στην πλευρά της προσφοράς όσο και στην πλευρά της ζήτησης. Τα βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς περιλαμβάνουν επαναδιαπραγματεύσεις των συμβολαίων προς τα κάτω στα επαγγελματικά ακίνητα, υιοθέτηση στάσης αναμονής σχετικά με την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων (π.χ. επεκτάσεις, νέες αναπτύξεις, μετεγκαταστάσεις κ.ά.) και στροφή σε δευτερεύουσες αγορές, λόγω χαμηλότερου κόστους.

Στην αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι το τρέχον έτος θα σημειωθεί περαιτέρω πτώση των τιμών κατά 5%-10%. Οι αγοραστές στρέφονται σε μικρότερα διαμερίσματα, αλλά και μεταχειρισμένες κατοικίες. Συνολικά οι αγοραπωλησίες αναμένεται να είναι λιγότερες περίπου κατά 50%. Η αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου, μέσω διαμόρφωσης σχετικής στρατηγικής, μπορεί να συμβάλει στην τόνωση της αγοράς, ενώ υπό προϋποθέσεις υπάρχουν ευκαιρίες για αναπτύξεις μικρής και μεσαίας κλίμακας στην περιφέρεια.

Το Βήμα