Πέφτουν οι τιμές των ακινήτων. Ευκαιρίες

Σε καθεστώς διαρκούς πτώσης βρίσκονται πλέον οι τιμές στην ελληνική αγορά ακινήτων που υποχωρούν με ρυθμό 5% το εξάμηνο, ενώ προβλέπεται μέχρι τέλους του έτους να έχουν μειωθεί τουλάχιστον 10% έναντι της περσινής χρονιάς, ποσοστό που αποτελεί ιστορικό ρεκόρ για τη χώρα μας. Επειτα από μια παρατεταμένη αλλά χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα αναμονή που διήρκεσε επί μία διετία είναι πλέον σαφές ότι οι αντοχές πλήθους κατασκευαστών έχουν εξαντληθεί.

Γι΄ αυτόν ακριβώς τον λόγο στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι η πτώση θα ενταθεί κατά το επόμενο διάστημα υπό την πίεση της ύφεσης και της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγήσουν νέα στεγαστικά δάνεια, πολύ περισσότερο όταν αποτελεί κοινό μυστικό ότι η αγορά είναι υπερτιμημένη.
Μεγαλύτερη πτώση στα “φθηνά”

Περισσότερο έχουν μειωθεί οι τιμές στις περιοχές που απευθύνονται σε χαμηλά και μεσαία πορτοφόλια (διαμερίσματα 60-70 τ.μ.) και οι οποίες “δούλευαν” μέχρι πρότινος αποκλειστικά με δάνεια, όπως τα Εξάρχεια και η Πατησίων στο κέντρο, η Νέα Φιλαδέλφεια, το Ηράκλειο και η Νέα Ιωνία στα βόρεια, η Δραπετσώνα, το Κερατσίνι, η Ελευσίνα, το Περιστέρι, το Αιγάλεω στα δυτικά και ο Πειραιάς στα νότια.

Τα τηλέφωνα των κατασκευαστών αυτών δεν χτυπούν πια τώρα που η τραπεζική στρόφιγγα έχει κλείσει, γι΄ αυτό και έχουν μειώσει τις τιμές 20%-25% έναντι της προηγούμενης διετίας. Δεδομένου πως οι τράπεζες θα συνεχίσουν να είναι φειδωλές στην εκταμίευση δανείων τουλάχιστον για τους επόμενους μήνες, είναι ορατός ο κίνδυνος για τους μικρομεσαίους αυτούς κατασκευαστές να εξαφανιστούν από την αγορά.

Μπορεί τα λιγοστά διαμερίσματα που “φεύγουν” να είναι τα πολύ χαμηλού κόστους, δεδομένου όμως ότι οι αντοχές του κλάδου εξαντλούνται είναι θέμα χρόνου να πέσουν οι τιμές και στα ακριβότερα ακίνητα.

Σύμφωνα με ένα ακραίο σενάριο, το “ξεφούσκωμα” των τιμών για μια σειρά από υπερτιμημένες περιοχές μπορεί να φθάσει και το 30% μέχρι τέλους του 2011, αφού παρά τα περί του αντιθέτου λεγόμενα μερίδας κατασκευαστών όλο και περισσότεροι πιέζονται για να εξυπηρετήσουν δάνεια και υποχρεώσεις τους.

“Να πέσουν 20% οι τιμές”
“Για να επιστρέψουν στα μεσιτικά γραφεία οι αγοραστές, θα πρέπει να πέσουν οι τιμές κατά 20%” είναι η φράση που ακούγεται από τους ειδικούς, πόσω μάλλον όταν τα διαθέσιμα σπίτια είναι πολύ περισσότερα από όσα είναι δυνατόν να απορροφηθούν σε βάθος διετίας.
Για την ώρα, τα παζάρια σχετικά με τις τιμές των ελάχιστων ακινήτων που πωλούνται “δίνουν και παίρνουν”, ειδικά όταν ο ενδιαφερόμενος έχει τμήμα του ποσού σε ρευστό, ενώ πτώση καταγράφεται και στις ονομαστικές τιμές. Περιπτώσεις κατασκευαστών που για να πωλήσουν κάποια διαμερίσματα από το αδιάθετο στοκ τους χρειάσθηκε να ρίξουν την τιμή έως και 30% έναντι εκείνης που ζητούσαν πριν από ενάμιση χρόνο, ακούγονται όλο και συχνότερα.

Εξάλλου τα νέα φορολογικά μέτρα, με τη μείωση του αφορολογήτου για την αγορά πρώτης κατοικίας και την επαναφορά του φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας (ΦΜΑΠ) στη θέση του ΕΤΑΚ, δημιουργούν συνθήκες επιπλέον μείωσης του αγοραστικού ενδιαφέροντος και άρα των ζητούμενων τιμών. “Κουμάντο τώρα κάνει ο αγοραστής, όχι ο πωλητής, όπως γινόταν μέχρι και πέρυσι (buyers market και όχι sellers market)” λέει στο “Χρήμα” ο Λευτέρης Τασσούλας, διευθυντής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών της Εurobank Ρroperty Services.

Τέλος στην κερδοσκοπία
Αδιάθετα σπίτια, απουσία αγοραστών, πάγωμα χορηγήσεων και κρίση κάνουν αρκετούς να πιστεύουν ότι είναι θέμα χρόνου να σκάσει και στην Ελλάδα η “φούσκα” των ακινήτων, όπως ήδη συνέβη αλλού.

“Τέτοιος κίνδυνος δεν υπάρχει” εκτιμά ο κ. Τασούλας “λόγω ακριβώς των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών της ελληνικής αγοράς. Το φρένο που έβαλαν οι κατασκευαστές από το 2008 στην έκδοση νέων αδειών, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι στη χώρα μας δεν υπάρχει υπερπροσφορά γης- δεδομένου ότι δεν εντάσσονται στο σχέδιο πόλης νέες περιοχές όπως σε άλλες χώρες- έσωσε στην ουσία την αγορά από τον κίνδυνο της φούσκας” λέει το στέλεχος της Εurobank.

“Απλώς τελείωσε το εύκολο κερδοσκοπικό παιχνίδι με τις τιμές” επισημαίνει χαρακτηριστικά.
Ευκαιρίες για αγοραστές φέρνει η ύφεση
Η ύφεση δημιουργεί και ευκαιρίες που με τη βοήθεια των ειδικών το “Χρήμα” κατέγραψε και χώρισε σε οκτώ κατηγορίες:

ΜΕΤΑΧΕΙΡΙΣΜΕΝΑ ΣΠΙΤΙΑ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΤΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ: Υπάρχουν ευκαιρίες σε διαμερίσματα παλαιότητας που κοστίζουν 100.000- 150.000 ευρώ και τα οποία μπορεί κάποιος να διαπραγματευτεί και να πετύχει έκπτωση έως 20% έναντι της τελευταίας διετίας. Τέτοια συναντά κανείς για παράδειγμα στα Εξάρχεια, την Πατησίων, την Πλατεία Αμερικής, τη Δροσοπούλου.

ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΣΤΑ ΒΟΡΕΙΑ ΚΑΙ ΒΟΡΕΙΟΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΕΚΤΟΣ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΚΡΙΒΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ: πρόκειται για διαμερίσματα επιφάνειας 120 τ.μ. και πάνω (σε περιοχές όπως Χαλάνδρι, Μελίσσια, Δροσιά, Αγιος Στέφανος, Κρυονέρι), όπου μπορεί κάποιος να πετύχει έκπτωση πάνω από 15%.
ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ 500 Τ.Μ. ΣΤΗ ΒΟΡΕΙΑ ΚΑΙ ΒΟΡΕΙΟΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΑΤΤΙΚΗ: παρέχεται δυνατότητα έκπτωσης έως και 20%. Πρόκειται για οικόπεδα με σημαντικές προοπτικές υπεραξίας, εφόσον ο ενδιαφερόμενος αποφασίσει να τα κτίσει ο ίδιος και έτσι να καρπωθεί το επιπλέον όφελος. Τέτοια συναντά κανείς σε Γέρακα, Ανθούσα, Σπάτα κ.α.

ΜΕΖΟΝΕΤΕΣ, ΠΑΛΑΙΕΣ ΚΑΙ ΚΑΙΝΟΥΡΓΙΕΣ, ΣΕ ΟΛΗ ΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ, ΑΞΙΑΣ ΕΩΣ 1 ΕΚΑΤ. ΕΥΡΩ: σε αυτά μπορεί κάποιος να πετύχει έκπτωση έως και 20%, με τις μεγαλύτερες ευκαιρίες να εμφανίζονται στα ευρύτερα βόρεια προάστια (Νέα Κηφισιά, Κάτω Κηφισιά, Αδάμες, Πολιτεία, Διόνυσος, Μαρούσι, Χαλάνδρι), όπου και η προσφορά είναι πολύ μεγαλύτερη από ό,τι στα νότια.

ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ, ΤΟΣΟ ΣΤΑ ΒΟΡΕΙΑ ΟΣΟ ΚΑΙ ΣΤΑ ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ, ΑΞΙΑΣ ΑΠΟ 1,5 ΕΩΣ 2 ΕΚΑΤ. ΕΥΡΩ: εδώ μπορεί κάποιος σήμερα να διαπραγματευθεί εκπτώσεις έως και 25% στις ζητούμενες τιμές. Κι αυτό καθώς υπάρχουν ευκαιρίες όπου οι ζητούμενες τιμές αγγίζουν σχεδόν την οικοπεδική αξία. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι μία μονοκατοικία 400 τ.μ. στην Εκάλη σε οικόπεδο ενός στρέμματος πωλείται προς 2,2 εκατ. ευρώ, σχεδόν όσο κοστίζει το οικόπεδο. Για να κατανοήσει κανείς τη διαφορά, το ίδιο ακίνητο πριν από δύο χρόνια πωλούνταν προς 2,8 εκατ. ευρώ.

ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΞΙΑΣ ΠΑΝΩ ΑΠΟ 3 ΕΩΣ 4 ΕΚΑΤ. ΕΥΡΩ, ΣΕ ΟΛΗ ΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ: τέτοια σπίτια συναντά κανείς σε πολύ ακριβές περιοχές όπως Καβούρι, Βουλιαγμένη, Κεφαλάρι, Κολωνάκι και μπορεί να πετύχει πολύ σημαντικές εκπτώσεις, καθώς αυτή την περίοδο το αγοραστικό ενδιαφέρον για αυτά είναι εξαιρετικά περιορισμένο. Σε αυτές τις λεγόμενες “κλειστές” αγορές, εκεί δηλαδή όπου η προσφορά είναι περιορισμένη, οι τιμές γενικά δεν διαπραγματεύονται με έκπτωση πάνω από το 10%.

ΕΞΟΧΙΚΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΕ ΑΠΟΣΤΑΣΗ ΕΩΣ ΚΑΙ 150 ΧΛΜ. ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΘΗΝΑ: μιλάμε για περιοχές όπως το Κιάτο, την Ακράτα, το Ξυλόκαστρο, τη Χαλκί δα, το Σούνιο, την Αίγινα, την Ανδρο και για ακίνητα αξίας έως 500.000 ευρώ για τα οποία μπορεί κάποιος διαπραγματευόμενος να πετύχει εκπτώσεις έως 15%. Σε αυτή την κατηγορία, μεζονέτα στην Αίγινα, κοντά στη θάλασσα, πωλείται προς 2.000 ευρώ το μέτρο όταν ως πριν από δύο χρόνια ο ιδιοκτήτης της ζητούσε 3.000 ευρώ το μέτρο. Μιλάμε για πτώση 33%.

ΕΞΟΧΙΚΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΤΗΝ ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ: τέτοιες περιοχές βρίσκονται σε Μύκονο, Σαντορίνη, Πάρο, Τήνο, Κρήτη (όχι κοντά σε αστικά κέντρα) όπου παρέχεται πλέον δυνατότητα για εκπτώσεις έως και 30% σε σχέση με μια διετία. Κι αυτό διότι η εξοχική κατοικία μακριά από τα αστικά κέντρα παρουσιάζει μηδενικό ενδιαφέρον αυτή τη στιγμή. Η έκπτωση είναι ακόμη μεγαλύτερη απ΄ ό,τι στην προηγούμενη περίπτωση, δεδομένου ότι ούτως ή άλλως η χρήση των ακινήτων αυτών στη διάρκεια του έτους είναι περιορισμένη λόγω της απόστασης από τα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ο λόγος για τον οποίο οι τιμές συγκρίνονται με τα προ διετίας επίπεδα είναι ότι πέρυσι, πρώτη χρονιά της κρίσης, οι τιμές έπεσαν οριακά σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος μόνο 5%, ενώ φέτος, δεύτερη χρονιά της κρίσης, οι αντοχές των κατασκευαστών και ιδιωτών περιορίζονται, οπότε σχεδόν όλοι είναι διατεθειμένοι να διαπραγματευθούν περισσότερο.

Τα Νέα