Hellenic Business

Κίνητρα με αυξημένο συντελεστή δόμησης για τη δημιουργία μεγαλυτέρων ιδιοκτησιών και με στόχο περισσότερους ελευθέρους χώρους, μείωση της κάλυψης των οικοπέδων από 70% σε 60%, δυνατότητες παρεκκλίσεων ύψους, θέσης κτηρίου, κάλυψης και χρήσεων γης υπό προϋποθέσεις και αύξηση του ύψους του ορόφου σε 2,70 μέτρα από 2,45, είναι μερικές από τις ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στον νέο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ).

Είναι προφανές πως τα αποτελέσματα της εφαρμογής του νέου ΓΟΚ δεν είναι άμεσα, ειδικά για τις πυκνοκατοικημένες περιοχές. Δεν μπορεί π.χ. να υπάρξει εκτίμηση για το πότε θα γίνει δυνατόν να κατεδαφιστούν παλαιές πολυκατοικίες στις πυκνοκατοικημένες περιοχές της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης, ώστε να συνενωθούν οικόπεδα και να δημιουργηθούν υψηλότερα κτήρια, αφήνοντας μεγαλύτερο ακάλυπτο χώρο.

Ο νέος ΓΟΚ έχει τη μορφή σχεδίου νόμου, παρουσιάστηκε χθες από τον αναπληρωτή υπουργό Περιβάλλοντος, Ν. Σηφουνάκη, και θα κατατεθεί στη Βουλή μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης στις 6 Μαρτίου.

Μια πρώτη αντίδραση από την πλευρά των μηχανικών είναι πως ο νέος ΓΟΚ δεν είναι τόσο «τολμηρός» όσο χρειάζεται, ενώ αρνητικά σχολιάζεται το ελάχιστο χρονικό διάστημα που το σχέδιο νόμου θα βρίσκεται σε διαβούλευση.

Συγκεκριμένα, ο πρόεδρος Συλλόγου Μηχανικών Ελλάδος, Νίκος Ζυγούρης, δήλωσε στη Ναυτεμπορική: «Από την πρώτη ανάγνωση που έχω κάνει θα έλεγα ότι ο νέος ΓΟΚ επιφέρει αρκετές βελτιώσεις όσον αφορά τα ισχύοντα σήμερα. Ωστόσο δεν είναι τόσο τολμηρός όσο περιμέναμε και κυρίως όσο χρειάζεται η Ελλάδα σήμερα.

Ένα τέτοιο κείμενο αποτελεί κατ' εξοχήν αναπτυξιακό εργαλείο που θα καθορίσει τη δόμηση για τα επόμενα πολλά χρόνια, δεν αλλάζει δηλαδή κάθε ένα ή δύο χρόνια. Επίσης θεωρούμε ότι πρέπει να προηγηθεί της κατάθεσής του στη Βουλή εξαντλητική διαβούλευση. Υπάρχουν, π.χ., σημεία του όπου φαίνεται να δημιουργούνται ανισότητες μεταξύ των πολιτών ή άλλα σημεία όπως αυτό που αφορά στις πιλοτές όπου σήμερα που μιλάμε, άλλο υπουργείο προωθεί διαφορετικής κατεύθυνσης ρύθμιση».

Αναλυτικότερα, τα βασικά σημεία του εν λόγω νομοσχεδίου έχουν ως εξής:

Κίνητρα για συνενώσεις σε πυκνοκατοικημένες περιοχές

Για τα οικόπεδα που έχουν έκταση μεγαλύτερη της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής και με βάση συντελεστές που προωθούν την εξάλειψη της κατάτμησης προσδιορίζεται κίνητρο κλιμακωτής αύξησης του συντελεστή δόμησης και εναρμόνισης με τα επιτρεπόμενα ύψη, ως ακολούθως:

- Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 8% έως 10% με ταυτόχρονη μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20%.

- Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 12% έως 15% με ταυτόχρονη: μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20% και απόδοση σε κοινή χρήση επιφάνειας του οικοπέδου.

- Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 16% έως 20% με ταυτόχρονη: μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20% και απόσυρση κτιριακού αποθέματος.

- Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 20% έως 25% με ταυτόχρονη: μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20%, απόδοση σε κοινή χρήση επιφάνειας του οικοπέδου και απόσυρση κτιριακού αποθέματος.

- Σε περίπτωση οικοπέδων τουλάχιστον 2.000 τ.μ. με απόδοση σε κοινή δημόσια χρήση του 100% του ακαλύπτου παρέχεται το εξής κίνητρο: αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης του προκύπτοντος οικοπέδου κατά 35% με προσθήκη καθ' ύψος μέχρι 30% επιπλέον του επιτρεπόμενου της περιοχής. Στην περίπτωση αυτή απαγορεύεται η διαμόρφωση τυφλών όψεων των κτηρίων με κατάλληλη χωροθέτησή τους στο οικόπεδο.

Ακόμη, με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μετά από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής είναι δυνατή η έγκριση της γενικής διάταξης και ογκοπλαστικής διαμόρφωσης κτηρίων σε οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού 2.500 τ.μ., κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος νόμου, με προϋπόθεση την τήρηση του ισχύοντος σ.δ. της περιοχής, ο οποίος πρέπει να είναι τουλάχιστον 1,6 και του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους κτηρίων που ορίζεται με τον παρόντα νόμο.

Με το νέο ΓΟΚ επιτρέπεται η ενοποίηση των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, προς κοινή χρήση των ενοίκων του οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας. Η απόδοση σε κοινή δημόσια χρήση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, η οποία υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης πριν την έκδοση της άδειας δόμησης.

Συντελεστής δόμησης

Με το νέο ΓΟΚ στο συντελεστή δόμησης, μεταξύ άλλων, δεν προσμετρούνται:

- Οι επιφάνειες των εξωστών και στεγασμένων υπαίθριων χώρων, όταν το συνολικό ποσοστό τους είναι μικρότερο του 40% της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί στο οικόπεδο. Οι ημιυπαίθριοι χώροι των κτηρίων με ύψος δύο ή περισσοτέρων ορόφων.

- Οι μη βατές επιφάνειες οι οποίες προκύπτουν από εσοχές στο σώμα του κτηρίου ανεξάρτητα από τη διαστάσεις τους. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών σύμφωνα με τον κτηριοδομικό κανονισμό κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων και των πλατύσκαλων και για επιφάνεια έως 25 τ.μ. ανά όροφο ανά κλιμακοστάσιο.

- Ο κενός χώρος που δημιουργείται μεταξύ του αναπτύγματος της σκάλας και του πλατύσκαλου (φανάρι) όλων των κλιμάκων. Η επιφάνεια των ανοικτών κλιμακοστασίων. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ' εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας και μόνο σε υφιστάμενα πριν από την ισχύ του κανονισμού κτήρια.

- Η επιφάνεια κατακόρυφων αγωγών ανεξαρτήτως διαστάσεων, τουλάχιστον 0,50 τ.μ. για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, καθώς και η επιφάνεια αιθρίων και όλων των διαμπερών ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για το δροσισμό του κτηρίου.

Ποσοστό κάλυψης

Το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 60% της επιφάνειάς του. Επίσης:

- Κατά την αναθεώρηση, επέκταση ή έγκριση ρυμοτομικών σχεδίων ή τροποποίηση των όρων δόμησης περιοχής μπορεί να καθορίζονται διαγράμματα κάλυψης ανεξαρτήτως ποσοστού σε ολόκληρη ή σε τμήμα της σχετικής περιοχής εφόσον αιτιολογούνται από την αντίστοιχη μελέτη της περιοχής. Σε οικόπεδο, με περισσότερα από ένα πρόσωπα σε κοινόχρηστους χώρους, όπου τυχόν ισχύουν διαφορετικά ποσοστά κάλυψης, εφαρμόζεται ως ποσοστό κάλυψης του όλου οικοπέδου ο αριθμητικός μέσος των ποσοστών κάλυψης.

- Ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου αφήνεται σε επαφή, με ένα ή περισσότερα όρια του οικοπέδου, έχει διαστάσεις τουλάχιστον Δ και πρέπει να είναι προσπελάσιμος από τους χώρους κοινής χρήσης του κτηρίου. Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του Ν. 1024/1971 (Α' 232), προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί σύμφωνα με την επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

- Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου προσμετράται η επιφάνεια που ορίζεται από τις προβολές των περιγραμμάτων όλων των κτηρίων, όπως αυτά ορίζονται από τους κλειστούς και ημιυπαίθριους χώρους τους, πάνω σε οριζόντιο επίπεδο.

- Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου μεταξύ άλλων δεν προσμετρώνται: Η επιφάνεια τμημάτων του ακάλυπτου χώρου που εισέχουν στο κτήριο, ανεξάρτητα από το πλάτος και το βάθος τους, ακόμη και εάν περιλαμβάνουν φέρον στοιχείο. Το αποτύπωμα αίθριων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμάτων του κτηρίου, κάθετων ή οριζόντιων ή και με τεθλασμένες ή καμπύλες διαδρομές, ανεξαιρέτως διαστάσεων και οι εξώστες, τα προστεγάσματα.

Ύψος κτηρίων

Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτηρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής ως εξής: Για συντελεστή δόμησης έως 0,4, ύψος 10,75 μ., για συντελεστή δόμησης έως 0,8 ύψος 14,00 μ., για συντελεστή δόμησης έως 1,2 ύψος 17,25 μ., για συντελεστή δόμησης έως 1,6 ύψος 19,50 μ. για συντελεστή δόμησης έως 2,0 ύψος 22,75 μ., για συντελεστή δόμησης έως 2,4 ύψος 26,00 μ., για συντελεστή δόμησης 2,4 και άνω, το δεκαπλάσιο του επιτρεπόμενου συντελεστή με μέγιστο ύψος 32,00 μ.

Σε περιπτώσεις φυτεμένων δωμάτων σε νέα κτήρια τα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη προσαυξάνονται κατά ένα μέτρο και σε αυτές των στεγών κατά σαράντα εκατοστά. Επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος και το συντελεστή όγκου με απόφαση του υπουργού ΠΕΚΑ έπειτα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ως εξής:

α) Για τα ειδικά κτήρια πλην των γραφείων στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 1,2 και αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου φορέα, με τις ακόλουθες μέγιστες τιμές: για συντελεστή δόμησης έως 0,4 ύψος 13,00 μ., για συντελεστή δόμησης έως 0,8 ύψος 18,00 μ., για συντελεστή δόμησης έως 1,2 ύψος 21,00 μ.

β) σε περίπτωση προσθήκης καθ' ύψος σε κτήριο που έχει ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια, εφόσον δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.

Κίνητρα για τη δημιουργία κτηρίων ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης

Στην περίπτωση όπου το κτήριο κατατάσσεται σύμφωνα με την ενεργειακή του μελέτη, στις ανώτερες ενεργειακά κατηγορίες όπως αυτές κάθε φορά ορίζονται και σύμφωνα με τον ενεργειακό σχεδιασμό του απαιτείται η ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας μέσω συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας, καθώς και συστημάτων ανανεώσιμων πηγών ενεργείας, τότε δίνεται κίνητρο αύξησης του σ.δ. κατά 5%.

Ειδική αύξηση του σ.δ. κατά 10% προσφέρεται σε κτήρια ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης που παρουσιάζουν παράλληλα εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση. Σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, το δομημένο περιβάλλον στη σύγχρονη Ελλάδα ορίστηκε σε μεγάλο βαθμό από τα χαρακτηριστικά των γενικών οικοδομικών κανονισμών.

Οι δύο προηγούμενοι ΓΟΚ, ακολουθώντας τις τάσεις της εποχής τους, αντιστρατεύτηκαν ο ένας τη λογική του άλλου ορίζοντας ο μεν πρώτος (1973) μια κεντρική πόλη με περι-κεντρικές περιοχές, ο δε επόμενος (1985) τα «πολλά κέντρα» πόλης. Ο τελευταίος ΓΟΚ υπέστη πολλές αποσπασματικές τροποποιήσεις με αποτέλεσμα να έχει μεταλλαχθεί η αρχική του σκέψη.

Τα βασικά σημεία του νέου ΓΟΚ όπως κωδικοποιήθηκαν από το ΥΠΕΚΑ έχουν ως εξής:

1. Απόδοση μεγαλύτερης επιφάνειας ελεύθερων χώρων με μείωση της κάλυψης από 70% σε 60% για όλα τα κτήρια και την περαιτέρω μείωση της κάλυψης υπό προϋποθέσεις.

2. Κίνητρα για τη διατήρηση ή τη δημιουργία μεγαλύτερων ιδιοκτησιών (συνενώσεις οικοπέδων): Επιτυγχάνεται με την αναλογική αύξηση του συντελεστή δόμησης, υπό την προϋπόθεση της απόσυρσης παλαιών ενεργοβόρων κτηρίων, της μείωσης της κάλυψης και της απόδοσης επιφάνειας οικοπέδου σε κοινή χρήση.

3. Προώθηση της σύγχρονης ταυτότητας των πόλεων σε αναπλάσεις περιοχών ή επεκτάσεις σχεδίων πόλης. Δυνατότητα παρεκκλίσεων ύψους, θέσης κτηρίου, κάλυψης και χρήσεων γης, με ταυτόχρονη διατήρηση του ισχύοντα μέγιστου συντελεστή δόμησης.

4. Δεν προσμετρούνται στη δόμηση και στην κάλυψη στοιχεία χρήσιμα για τη βελτίωση της βιοκλιματικής συμπεριφοράς του κτηρίου και τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας στη διάρκεια ζωής και χρήσης του, όπως αίθρια, διπλά κελύφη, μονώσεις, στοιχεία εξυπηρέτησης παθητικού δροσισμού, σκίασης, φυσικού αερισμού, φυσικά υλικά δόμησης. Επιτρέπονται οι εγκαταστάσεις που υποστηρίζουν τα συστήματα εξοικονόμησης ή παραγωγής ενέργειας, ανακύκλωσης και επεξεργασία νερού.

5. Δεν προσμετρούνται στη δόμηση και στην κάλυψη εσοχές στο σώμα του κτηρίου, αίθρια κ.λπ. Επιτρέπονται μεγαλύτερου μεγέθους αρχιτεκτονικές προεξοχές, συστήματα σκίασης όψεων. Δεν προσμετρούνται στη δόμηση τα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια, ώστε να επιτυγχάνεται ο καταλληλότερος σχεδιασμός τους.

6. Εισαγωγή κανόνων δόμησης για την αποφυγή του χρόνιου φαινομένου αυθαιρεσιών: Εισάγεται νέος ορισμός ημιυπαιθρίου χώρου που προσμετράτε στη δόμηση. Επιτρέπεται υπό όρους και προϋποθέσεις η δημιουργία παταριών, προσβάσιμων χώρων κάτω από τη στέγη, υπογείων που εξυπηρετούν με τη χρήση τους χώρους της ανωδομής.

7. Προστασία του φυσικού τοπίου και ένταξη των κτηρίων σε αυτό: Η τροποποίηση του ανάγλυφου του φυσικού εδάφους με διαμορφώσεις επιτρέπεται μόνο για την εξυπηρέτηση φυσικής απορροής όμβριων. Τα κτήρια εντάσσονται αρμονικά στο ανάγλυφο του φυσικού εδάφους του οικοπέδου και η οροφή του υπογείου μπορεί να βρίσκεται σε στάθμη μεγαλύτερη του +1.20 από τη στάθμη του φυσικού εδάφους.

8. Θεσμοθετούνται τα υπόσκαφα κτήρια, με κύρια χρήση κάτω από το υφιστάμενο φυσικό έδαφος, με κίνητρο τη μειωμένη προσμέτρηση δόμησης και κάλυψης της επιφάνειάς τους στα συνολικά επιτρεπόμενα μεγέθη. Επίσης θεσμοθετούνται τα κτήρια ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης, που παρουσιάζουν εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση, με κίνητρο για τη δημιουργία τους την αύξηση του συντελεστή δόμησης και τα φυτεμένα δώματα και επιφάνειες σε κτήρια, με κίνητρο την απλούστευση της διαδικασίας έγκρισης της κατασκευής τους ή και με κίνητρο επιπλέον δόμησης σε σχέση με τα επιτρεπόμενα μέγιστα μεγέθη.

9. Απαγόρευση κατάτμησης των κτιριακών όγκων κατοικιών σε κάθε γήπεδο εκτός σχεδίου. Διατηρούνται οι διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Λειτουργία και διαθέσιμοι χώροι

Με βάση τον νέο ΓΟΚ, η εξυπηρέτηση των λειτουργιών των κτηρίων και η προστασία των φυσικών πόρων και των διαθέσιμων χώρων της πόλης γίνεται ως εξής:

Εξυπηρέτηση των λειτουργιών των κτηρίων

- Οι ανοιχτοί από τη μία μόνο πλευρά και κατά ένα ποσοστό της κάτοψης χώροι εφόσον δεν είναι κοινόχρηστοι μετρούν στο συντελεστή δόμησης, ενώ οι στεγασμένοι χώροι που είναι ανοιχτοί κατά ένα ποσοστό δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης και όγκου, ακόμη και αν περιλαμβάνουν φέρον στοιχείο.

- Δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης τα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια, συμπεριλαμβανομένων των πλατύσκαλων και των ανελκυστήρων, ώστε να δημιουργούνται λειτουργικοί χώροι με σωστές προδιαγραφές για τη χρήση τους.

- Επιτρέπεται η υπό προϋποθέσεις κύρια χρήση των υπόγειων χώρων, εφόσον δεν αποτελούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και δεν αποφέρουν έσοδο από τη χρήση τους.

- Επιτρέπονται πατάρια σε ποσοστό 10% του ΣΔ εφόσον δεν αποτελούν αυτόνομο χώρο και εντάσσονται εντός άλλου του οποίου αποτελούν τμήμα. Αντίστοιχα επιτρέπεται η υπό όρους χρήση των σοφιτών κάτω από στέγες.

Προστασία των φυσικών πόρων και των διαθέσιμων χώρων της πόλης: Στις νέες προβλέψεις περιλαμβάνονται περιορισμοί που προστατεύουν το περιβάλλον και τους φυσικούς πόρους, δυνατότητες ώστε να αντιμετωπίζονται τα προβλήματα στάθμευσης μικρών οικοπέδων, καθώς και προβλέψεις για τον οικιακό διαχωρισμό σκουπιδιών. Έτσι ορίζεται:

- Δεν επιτρέπεται η σφράγιση του φυσικού εδάφους και η επέκταση του υπογείου πέρα από το 50% του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου, ώστε να μην καταργούνται ο φυσικός κύκλος του νερού και η υψηλή βλάστηση. Η όποια επιφάνεια νερού στον ακάλυπτο χώρο υπολογίζεται ως φύτευση.

- Η υπόγεια στάθμευση στα μικρά οικόπεδα υποστηρίζεται με τη δημιουργία κουβουκλίου στέγασης ανελκυστήρα οχημάτων εντός των πλαγίων αποστάσεων του κτηρίου, ώστε να μην επιβαρύνεται με οχήματα ο δημόσιος χώρος και να μειωθεί η παρόδια στάθμευση.

- Καθίσταται υποχρεωτική η συλλογή και ο διαχωρισμός των σκουπιδιών στην περίφραξη-όριο του οικοπέδου ή σε χώρους με πρόσβαση από την όψη του κτηρίου.